本日のお題は『融資が通りやすい物件』についてです。
ひとくちに融資が通りやすいと言っても意味合いが異なるため今回は各金融機関での融資割合を満たせる物件というくくりにします。
銀行の融資規定により頭金を1割や2割負担してくださいというのが融資割合と思って頂ければと思います。
まずは金融機関により好みが違うということをご承知おきください。
下記タイプにより好みが変わってきます。
①積算物件
②収益還元
③公示価格
④土地値
①については有名かと思いますが念のために計算式を下記に記載しておきます。
1.地積×路線価
2.{（延床面積×再調達価格）÷耐用年数｝×残耐用年数
1+2＝総積算
※耐用年数
木造22年、重鉄34年、RC・SRC47年
※再調達価格
木造14万円、重鉄17万円、RC・SRC19万円
積算については一番よくつかわれる判断基準かと思われます。
都内の金融機関ですと浜銀、東日本、京葉などよく聞かれる金融機関で最も重視される要素となっています。
②については細かく計算式書き始めると長くなるので「残存年数が大きく残っている割に利回り高い」という認識ぐらいで大丈夫です。
千葉、千葉興銀など。
関西圏に②を好む金融機関が多いように感じております。
③公示価格は固定資産税評価額と思ってください。
こちらについては固定資産税評価額＜積算となり国が打ち出している評価額になるため最も信頼されるものだとされています。
ただし、固定資産税評価額以下の物件というのはかなり稀なものなため「③以下の物件でないと買わない」という方はなかなか買い進めることができないという事実もあるため要注意です。
④については①で記載した
地積×路線価での額を用いることが多いです。
④については投資物件に対する融資としてではなく土地取得のための事業融資とされることが多いため融資年数が10年または15年の融資となることが多いです。
さて、ここから①～④がどのような物件タイプに多いかを記載いたします。
ちなみに融資が付きやすいのは①、②、③、④になります。
①築浅ファミリータイプRC造
②築浅単身者向けRC造
③築古RC造（土地広いもの）
④ボロ戸建、築古木造アパート（耐用年数切れが多い）
といった感じです。
規模拡大に最も適しているのは①を採用している金融機関は7割がたという感じなので①が最も規模拡大には適していると思います。
①の特徴としてファミリータイプの物件が多くなるため、駅距離が少しあり駐車場が完備されている物件が最も適しているかと思います。
エリアにより車社会の度合いも異なるため1世帯あたり2台あるほうが良いのか、そこまで必要ないのかの見極めが重要になるかと思います。
②については部屋数が増えるため賃料単価が上がりやすい傾向にあるという不動産の賃料特徴からの考えで単身者向けの物件に多いということになります。
駅距離を加味する金融機関が多いため駅距離などの注意点は必要になることが多いです。
③についてはRCのものだと耐用年数が切れたとしても評価額がかなり小さいものになるということが少ないためです。
④についてはボロ戸建の投資を行う際に最も重要視すべき点ではないかと思います。
ボロ戸建の再生投資については比較的金額も小さいですが入居者がいるかいないかのゼロ百の投資手法になるため金融機関からの融資を得るのが難しくなりやすいです。
そのため、土地値というポイントに注目して融資を組み立てますが事業融資とされることがほとんどです。
もしくは設備投資金とされその場合は融資年数が10年や15年となることが多いです。
以上、融資に関するザックリとした知識になりますが羅列いたしました。
物件の条件により融資の獲得のしやすは異なりますが、それに加えてご自身の属性というものもあります。
融資がなかなか通らず「自分の属性が悪いのではないか」と落ち込む方もいらっしゃいますが、もしかすると金融機関が好む物件ではないものを持ち込んでいたり、そもそもフルローンやオーバーローンを出さないという金融機関に打診していることが多いので一度、属性以外のところを振り返ってみるのも良いかもしれません。
本日のブログは以上です。
