株式会社JPキャピタルのブログ

融資が通りやすい物件の判断基準

2022-03-28

本日のブログです。

本日のお題は『融資が通りやすい物件』についてです。

ひとくちに融資が通りやすいと言っても意味合いが異なるため今回は各金融機関での融資割合を満たせる物件というくくりにします。

銀行の融資規定により頭金を1割や2割負担してくださいというのが融資割合と思って頂ければと思います。

まずは金融機関により好みが違うということをご承知おきください。

下記タイプにより好みが変わってきます。

①積算物件

②収益還元

③公示価格

④土地値

①については有名かと思いますが念のために計算式を下記に記載しておきます。

1.地積×路線価

2.{（延床面積×再調達価格）÷耐用年数｝×残耐用年数

1+2＝総積算

※耐用年数

木造22年、重鉄34年、RC・SRC47年

※再調達価格

木造14万円、重鉄17万円、RC・SRC19万円

積算については一番よくつかわれる判断基準かと思われます。

都内の金融機関ですと浜銀、東日本、京葉などよく聞かれる金融機関で最も重視される要素となっています。

②については細かく計算式書き始めると長くなるので「残存年数が大きく残っている割に利回り高い」という認識ぐらいで大丈夫です。

千葉、千葉興銀など。

関西圏に②を好む金融機関が多いように感じております。

③公示価格は固定資産税評価額と思ってください。

こちらについては固定資産税評価額＜積算となり国が打ち出している評価額になるため最も信頼されるものだとされています。

ただし、固定資産税評価額以下の物件というのはかなり稀なものなため「③以下の物件でないと買わない」という方はなかなか買い進めることができないという事実もあるため要注意です。

④については①で記載した

地積×路線価での額を用いることが多いです。

④については投資物件に対する融資としてではなく土地取得のための事業融資とされることが多いため融資年数が10年または15年の融資となることが多いです。

さて、ここから①～④がどのような物件タイプに多いかを記載いたします。

ちなみに融資が付きやすいのは①、②、③、④になります。

①築浅ファミリータイプRC造

②築浅単身者向けRC造

③築古RC造（土地広いもの）

④ボロ戸建、築古木造アパート（耐用年数切れが多い）

といった感じです。

規模拡大に最も適しているのは①を採用している金融機関は7割がたという感じなので①が最も規模拡大には適していると思います。

①の特徴としてファミリータイプの物件が多くなるため、駅距離が少しあり駐車場が完備されている物件が最も適しているかと思います。

エリアにより車社会の度合いも異なるため1世帯あたり2台あるほうが良いのか、そこまで必要ないのかの見極めが重要になるかと思います。

②については部屋数が増えるため賃料単価が上がりやすい傾向にあるという不動産の賃料特徴からの考えで単身者向けの物件に多いということになります。

駅距離を加味する金融機関が多いため駅距離などの注意点は必要になることが多いです。

③についてはRCのものだと耐用年数が切れたとしても評価額がかなり小さいものになるということが少ないためです。

④についてはボロ戸建の投資を行う際に最も重要視すべき点ではないかと思います。

ボロ戸建の再生投資については比較的金額も小さいですが入居者がいるかいないかのゼロ百の投資手法になるため金融機関からの融資を得るのが難しくなりやすいです。

そのため、土地値というポイントに注目して融資を組み立てますが事業融資とされることがほとんどです。

もしくは設備投資金とされその場合は融資年数が10年や15年となることが多いです。

以上、融資に関するザックリとした知識になりますが羅列いたしました。

物件の条件により融資の獲得のしやすは異なりますが、それに加えてご自身の属性というものもあります。

融資がなかなか通らず「自分の属性が悪いのではないか」と落ち込む方もいらっしゃいますが、もしかすると金融機関が好む物件ではないものを持ち込んでいたり、そもそもフルローンやオーバーローンを出さないという金融機関に打診していることが多いので一度、属性以外のところを振り返ってみるのも良いかもしれません。

本日のブログは以上です。

不動産融資額と不動産価格推移

2022-03-23

先に一言…

あくまで僕のイメージですw

ほんで、このグラフデータは僕が

今、書いてる本で使う予定のものです(^^;;

不動産の市況相場よりも先に

不動産融資額が変動して

融資額に引っ張られて

市況相場が上下します。

融資使って物件を購入するんで

融資額が下がれば

それに合わせて買主は買いますよね。

ただ、売主がその価格で物件を手放せればですが…

今の段階で、すでに業者所有物件が

出口で予定していた金融機関で融資がつかず

売れないという状態になりつつあります(^^;;

リノベーション物件についても、リフォームしちゃって赤字になって

業者も売りたいのに手元にお金ないから

融資額で手放しても残債との差額分の

返済ができないなんてことになってきてます(*_*)

融資額=市況相場価格とはキッパリ言えませんが

融資額が下がってきた時に

売主がどれだけの価格で手放せるかがポイントであることと

利回りや、その物件から得られる利益から考慮して

現金をいくらか使って購入できるかが

今後、買い進めて行く人には

重要なポイントになってくる可能性は高いと思います(^^;;

さらにここで昨今、僕が個人的に問題視している住宅ローン金利についてですが

住宅ローン金利が上がると基本的にはアパートローンなどの投資系の融資金利も上がるのが通例です。

最近では住宅ローンの金利があがっているにも関わらず物件価格があがっていることを個人的に問題視しています。

金利があがる＝毎月の返済額が増える

ということなので基本的には住宅の購入者が減ることになり

販売者は購買意欲を高めるために物件価格を下げる

という手段をとるはずですが現段階ではその段階にはきていないようです。

金利の上昇に対する危機感を覚えた人たちが駆け込みで住宅を購入している段階ではないかと推測しています。

ここからしばらくすると金利から影響する毎月の返済額（もしくは返済比率）を金融機関が懸念し融資額を下げるということになり住宅の販売者は価格を下げざるを得ないということに繋がっていくのではないかと予測しております。

オーバーローン、フルローンが当たり前の時代は

終わりに近づいて来てるかもしれないですね…

まだまだ積極的な金融機関もありますが

公にしたくないんでここには書きませんw

コミュニティ内（大家会）では新しく良い金融機関を

見つけられれば紹介して行こうと思います！

夏季休業のお知らせ

2026-08-04

夏季休業のお知らせ

誠に勝手ながら、8月8日（土）から8月16日（日）までお盆休み夏季休業とさせていただきます。

なお、この間に当社ホームページ、各ポータルサイトより頂戴いたしました「お問い合わせ・資料請求・来店予約等」

につきましては、8月17日（月）以降に順次対応させていただきます。

お客様にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご理解の程よろしくお願い申し上げます。

まだまだ猛暑が続いておりますので、お体には十分ご留意ください。

ゴールデンウィーク休業のお知らせ

2026-04-30

平素は格別のお引き立てを賜り誠にありがとうございます。
さて、誠に勝手ではこざいますが、下記の期間はゴールデンウィーク休業とさせていただきます。
休業中は何かとご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご了承のほどよろしくお願い申し上げます。

休業日程　2026年4月29日（水）～2026年5月6日（水

※メール・お問い合わせについて

休業期間中にいただいたお知らせは、5月7日（木）以降に順次対応させて頂きます。

年末年始休業のお知らせ

2025-12-17

年末年始休業のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り厚くお礼申し上げます。
株式会社JPキャピタルでは、下記期間を年末年始休業とさせていただきます。
期間中は大変ご不便をお掛けしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。

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【休業期間】
2025年12月27日(土)～2026年1月4日(日)
※年始は1月5日(月)より業務を開始いたします。
※休業期間中のお問い合わせ等につきましては、1月5日(月)以降に対応させていただきます。

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来年も変わらぬご引き立てのほどよろしくお願い申し上げます。

資本金増資のお知らせ

2025-10-30

この度、株式会社JPキャピタルは増資を行い、資本金を5,000万円としましたことをお知らせ致します。

この度の増資による業務拡大と財務基盤の強化により、お客様への一層のサービス向上が図れますよう、さらに努力していく所存でございます。

【増資金額】　4,500万円

【増資後の資本金】　5,000万円

【増資実行日】　2025年8月27日（水）

今後とも株式会社JPキャピタルを宜しくお願い申し上げます。

夏季休業のお知らせ

2025-08-01

夏季休業のお知らせ

誠に勝手ながら、8月9日（土）から8月17日（日）までお盆休み夏季休業とさせていただきます。

なお、この間に当社ホームページ、各ポータルサイトより頂戴いたしました「お問い合わせ・資料請求・来店予約等」

につきましては、8月16日（金）以降に順次対応させていただきます。

お客様にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご理解の程よろしくお願い申し上げます。

まだまだ猛暑が続いておりますので、お体には十分ご留意ください。

共有持ち分の相続物件を売却するポイント

2025-03-26

相続による共有不動産の売却は、初めて経験する方も多く、手続きや法律に関わるため複雑です。弊社では、全国対応で相続に関する相談や売却サポートを行っています。本記事では、共有不動産を売却する際に押さえておくべきポイントをご紹介します。

1. 相続で共有不動産が発生する理由

相続後、不動産は法定相続人間で共有されますが、以下の理由で売却が検討されることが多いです。

維持費が負担（固定資産税や管理費用）
利用予定がない（誰も利用しない）
資産分配のため（現金化して公平に分ける）

ただし、売却には全員の合意が必要で、話し合いが長引くことがあります。

2. 売却時に直面する主な課題

相続人間の意見の不一致（売りたい・持ちたいなどの対立）
法的手続きの複雑さ（相続登記の完了が必須）
適正価格が分からない（不動産の評価が必要）

3. 相談ポイント①：専門家への相談

売却をスムーズに進めるために、専門家のサポートが重要です。

不動産会社：適切な査定、買い手探し、売却サポート
弁護士・税理士：遺産分割協議書作成や法的・税務的サポート

弊社に相談いただければ、全国規模で市場価格に基づいた適切な査定とサポートを提供します。

4. 相談ポイント②：全員の合意を得る

売却には共有者全員の同意が必要です。円滑な話し合いのために、以下を意識しましょう。

情報共有（不動産価値、維持費、利益分配など）
第三者の立ち会い（感情的な対立を避けるため）

5. 相談ポイント③：適切な売却プラン

売却を成功させるために、以下のステップを踏んで準備しましょう。

相続登記の完了
査定と価格設定（複数の不動産会社で査定）
売却の仲介（弊社が全国規模でサポート）

迅速な対応が重要です。協議に時間がかかることが多いため、スケジュールをしっかり立てましょう。

6. まとめ

相続で共有不動産を売却するには、事前準備と専門家のサポートが不可欠です。弊社は全国規模で対応し、スムーズな売却をサポートします。相続不動産の売却に関してお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。信頼できるサポートを誠実かつ迅速に提供いたします。

年末年始休業のお知らせ

2024-12-24

平素は格別のご高配を賜り厚くお礼申し上げます。

株式会社JPキャピタルでは、下記期間を年末年始休業とさせていただきます。

期間中は大変ご不便をお掛けしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。

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【休業期間】

2024年12月28日(土)～2025年1月5日(日)

※年始は1月6日(月)より業務を開始いたします。

※休業期間中のお問い合わせ等につきましては、1月6日(月)以降に対応させていただきます。

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来年も変わらぬご引き立てのほどよろしくお願い申し上げます。

年末年始休業のお知らせ

2023-12-18

平素は格別のご高配を賜り厚くお礼申し上げます。

株式会社JPキャピタルでは、下記期間を年末年始休業とさせていただきます。

期間中は大変ご不便をお掛けしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。

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【休業期間】

2023年12月29日(金)～2024年1月3日(水)

※年始は1月4日(木)より業務を開始いたします。

※休業期間中のお問い合わせ等につきましては、1月5日(金)以降に対応させていただきます。

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来年も変わらぬご引き立てのほどよろしくお願い申し上げます。